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SFH – conheça as práticas abusivas mais comuns nesse tipo de financiamento imobiliário.


O Sistema de Financiamento Habitacional foi instituído pela Lei 4.380/64 e constitui linha de crédito para financiamento imobiliário.


Em julho de 2009 o SFH foi alterado pela Lei 11.977/09, com a inserção dos artigos 15-A e 15-B, sendo a partir daí permitida a capitalização de juros no financiamento (leia-se, incidência de juros sobre juros nas parcelas mensais).


Porém, é comum a prática de capitalização de juros nos contratos celebrados antes de julho de 2009, o que é vedado pelo STJ pela ausência de previsão legal, conforme precedentes:


“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SFH. MÚTUO HABITACIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. IMPOSSIBILIDADE. 1. O STJ já firmou a compreensão de que é indevida a capitalização de juros em contratos de mútuo vinculados ao SFH, em face da inexistência de previsão legal autorizativa. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no REsp: 1093044 SC 2008/0188673-7, Relator: Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF, Data de Julgamento: 02/12/2008, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: --> DJe 18/12/2008)” (grifo nosso)

“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1702669 - AL (2020/0115000-6) EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. AFASTADA. AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL. REVISÃO DESTE ENTENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (STJ - AREsp: 1702669 AL 2020/0115000-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 06/04/2022)”

É importante esclarecer que apesar do lapso temporal a discussão é pertinente, pois os contratos de financiamento imobiliário costumam perdurar por 20, 30 anos e não há se falar em prescrição quinquenal antes do fim do contrato.

O precedente acima é prova disso, trata-se de julgamento proferido em 06 de abril de 2022 em que se adotou o seguinte fundamento:


“Fundamentação: Os contratos celebrados para aquisição da casa própria, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são regidos por leis próprias, notadamente a Lei n. 4.380/64, a qual, somente em recente alteração legislativa (Lei n. 11.977 de 7 de julho de 2009), previu o cômputo capitalizado de juros em periodicidade mensal. Porém, até então, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça era tranquila em preceituar a impossibilidade de cobrança de juros capitalizados em qualquer periodicidade, nos contratos de mútuo celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, como é o caso dos autos.”

Sendo assim, é perfeitamente possível pleitear a revisão de um contrato de financiamento imobiliário celebrado antes de julho de 2009 e requerer o afastamento da incidência de “juros sobre juros”, prática que resulta em um aumento de cerca de 30% a 40% do valor do financiamento.


Outra prática abusiva muito comum nesses tipos de financiamento é a venda casada de seguros, o que é proibido pelo inciso I do artigo 39 do CDC e pela súmula 473 do STJ.

Dessa forma, é possível pugnar pela nulidade das cláusulas que versam sobre os seguros e pela restituição dos valores despendidos a esse título.


Mesmo nos contratos celebrados após julho de 2009 é possível impugnar a capitalização de juros, porém com base em outros fundamentos jurídicos, ao exemplo da inconstitucionalidade da prática à luz do artigo 192 da Constituição Federal.


Bruno Ricci - OAB/SP 370.643

Contato: (11) 99416-0221






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