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Procedimento de execução de alienação fiduciária de bem imóvel: como funciona?

Atualizado: 1 de jun. de 2022


A premissa para a execução de uma cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel é a existência de um contrato de financiamento realizado junto ao banco, com a previsão dessa garantia.


A esse respeito, importante notar que o contrato de alienação fiduciária de imóvel tem previsão no inciso IV do artigo 17 da Lei 9.514/97 (Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel).


Para entendermos a lógica desse negócio, importante sintetizar a figura da hipoteca, modalidade de garantia real que recai sobre o bem imóvel consoante previsão no artigo 1.225 do Código Civil.


Nessa espécie de garantia, caso o consumidor não cumpra com o pagamento da dívida no financiamento imobiliário o Banco deverá promover a execução da hipoteca.


Essa execução ocorre pela via judicial e gera grandes custos e incertezas às instituições financeiras, visto que o processo pode tramitar por anos no Poder Judiciário e os Bancos teriam de arcar com despesas processuais e honorários advocatícios.


Por essa razão, houve a criação da figura da alienação fiduciária de bem imóvel instituída pela Lei 9.514/97, mudando radicalmente os reflexos da inadimplência do devedor no financiamento imobiliário e favorecendo totalmente os bancos.


Malgrado as instituições financeiras aleguem que essa modalidade de garantia “barateou” os financiamentos imobiliários (pois o risco da alienação com garantia em hipoteca é muito maior, razão pela qual os juros seriam mais altos), a verdade é que a alienação fiduciária trouxe grande economia e segurança aos bancos, notadamente pelo fato de que o procedimento de execução dessa garantia ocorre pela via extrajudicial.


  • Como funciona o contrato de alienação fiduciária?


Agora que você já sabe sobre o motivo pelo qual essa espécie de garantia foi criada, podemos adentrar ao estudo do contrato propriamente dito.


Nessa operação tipicamente bancária, temos a figura do consumidor como “devedor fiduciante” e do banco como “credor fiduciário”.


Com previsão no inciso IV do art. 17 da Lei 9.514/97, o contrato de alienação fiduciária prevê a possibilidade de o Banco exigir o próprio imóvel como garantia da dívida caso o devedor não cumpra as obrigações de pagar assumidas na avença.


O contrato deverá prever quantas parcelas poderão ficar em atraso sem que haja a alienação fiduciária do bem (leia-se, execução da garantia pelo Banco), geralmente três parcelas, mas varia de contrato para contrato.


Resumidamente, em situação de normalidade no contrato, após o pagamento de todas as parcelas do financiamento o Banco expede a carta de quitação ao consumidor, sendo realizada baixa da alienação fiduciária no registro do imóvel.


A partir desse momento, o comprador passa a ser o legítimo proprietário do bem, podendo alienar o imóvel a terceiros.


Contudo, caso o consumidor atrase o número de parcelas previsto no contrato, o banco irá apurar o saldo devedor, somado às despesas cartorárias e irá informar o oficial do cartório do registro de imóveis competente acerca da inadimplência, apresentando a planilha do débito atualizado.


A partir daí, entra em prática o disposto nos artigos 26 e seguintes da Lei de Alienação Fiduciária.


  • A Execução do Procedimento de Alienação Fiduciária


Ao contrário da execução de hipoteca, o procedimento da alienação fiduciária ocorre totalmente pela via extrajudicial.


Após o requerimento do Banco, o Cartório de Registro de Imóveis irá notificar o devedor a realizar o pagamento do débito em até 15 dias, sob pena de perder a propriedade do imóvel por consolidação do domínio em favor da instituição financeira.


Caso o devedor realize o pagamento do débito em cartório, o oficial irá cancelar o procedimento administrativo e transferir os valores ao Banco, momento em que o contrato de financiamento voltará a seguir seu curso.


Se no décimo sexto dia o devedor não houver realizado o pagamento, o oficial de cartório irá consolidar a propriedade em favor do banco, que terá até 30 dias para proceder com o leilão do bem em Hasta Pública.


Importante notar que o preço mínimo para arrematação deve observar o valor de avaliação do bem à época do contrato (somado às despesas do procedimento administrativo).

Caso não haja interessado, o imóvel irá novamente a leilão e o valor mínimo será o da dívida que recaiu sobre o bem.


Nessa toada, até que alguém adquira o bem em leilão a preferência para aquisição do imóvel será do devedor.


Por fim, importante esclarecer que a figura da hipoteca não foi suprimida pela Lei de Alienação Fiduciária, porém, diante das facilidades e segurança que esse tipo de contrato gera aos Bancos, a garantia real na figura da hipoteca caiu em desuso.



Bruno Ricci - OAB/SP 370.643

Contato: (11) 99416-0221



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